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官宣！“二套转首套”可享受住房贷款利息个税专项扣除
文章来源：阿里数字人才科创中心发布时间：2025-04-27 06:24:25浏览量：47次
近日，国家税务总局12366纳税服务平台就“二套转首套”住房贷款利息个人所得税专项附加扣除政策作出明确回应。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）及《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，符合条件的购房者自利率调整为“首套”当月起，可享受住房贷款利息专项附加扣除，每年最高1.2万元，最长扣除期限20年。
一、政策适用范围：明确三大核心条件
（一）适用对象
住房贷款性质：纳税人本人或配偶使用商业银行贷款或住房公积金贷款，购买中国境内住房的首套住房贷款利息支出。利率转换要求：已依据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》完成“二套转首套”利率调整，且商业银行已按首套房贷利率执行。扣除资格限制：此前未因其他住房贷款享受过住房贷款利息专项附加扣除（每人仅限一次首套房贷利息扣除）。
（二）特殊场景说明
存量房贷置换：若首套房贷款由商业贷款转为公积金贷款（或“商转公”组合贷），因住房产权未发生变更，可继续享受住房贷款利息专项附加扣除。婚后贷款扣除：夫妻双方婚前均持有首套房贷且分别享受扣除的，婚后可选择：方案一：双方各按扣除标准的50%扣除（即每人每月500元）；方案二：一方全额扣除1000元，另一方不再扣除（婚前已还贷月份仍可全额扣除）。
二、申报操作指引：三步完成，最快次月生效
（一）材料准备清单
- 商业银行“二套转首套”利率调整证明文件（可向贷款行申请）。
（二）线上申报流程
登录平台
通过“个人所得税”APP进入【专项附加扣除】模块；选择项目
点击【住房贷款利息】，填写贷款信息（包括贷款合同编号、银行名称、扣除比例等）；提交申报
方式一：选择“通过扣缴义务人申报”，由任职单位在次月发放工资时预扣预缴；方式二：选择“综合所得年度自行申报”，于次年3月1日至6月30日办理汇算清缴时统一扣除。
（三）申报时效要求
历史年度补扣
若2023年已完成利率转换但未申报，可在2024年汇算清缴时补扣（可申请退回2023年已缴个税）。
三、政策执行口径：官方强调三大合规要点
（一）严格认定“首套房”
- 纳税人需确保住房贷款符合首套房认定标准，若实际为二套房（如异地持有房产），不得申报扣除，虚假申报将承担补缴税款、滞纳金及法律责任。
（二）贷款结清后及时终止
- 若提前还清住房贷款，需自还款次月起停止申报扣除，否则可能被税务机关追缴税款。
（三）资料留存备查
- 住房贷款合同、还款记录等资料需保存至专项附加扣除终止后5年，税务机关可能开展事后核查。
四、政策背景与意义：稳楼市、促消费双轮驱动
（一）政策出台背景
2023年8月，住建部等部门联合发布通知，明确居民家庭申请贷款购买商品住房时，若当地名下无成套住房，均按首套房执行信贷政策，彻底终结“认房又认贷”时代。2023年8月底，央行等部门发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，推动商业银行批量下调存量首套房贷利率，“二套转首套”借款人可主动申请利率调整。
（二）政策实施目标
减轻居民负担
通过个税扣除与利率下调“双减负”，降低改善型住房需求成本；激活市场流动性
释放消费潜力
五、官方提醒：谨防三类风险，合规享受红利
声称可“代办利率转换+个税扣除”的机构多为非法中介，务必通过商业银行官方渠道申请利率调整，切勿泄露个人信息。同一笔住房贷款利息支出，不得同时享受住房租金专项附加扣除，需根据实际情况择一申报。住房贷款利息专项附加扣除政策可能随国家房地产调控政策调整，纳税人需及时关注税务总局及住建部门公告。
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